Comment enchérir - Foire aux questions
Le Cabinet B2R & Associés présente régulièrement des biens immobiliers à vendre aux enchères publiques.
Pour enchérir, il est obligatoire de recourir à un avocat. Le Cabinet B2R & Associés intervient soit pour vendre un bien pour le compte d'un client, soit pour enchérir pour le compte d'un autre (le cumul étant possible).
Si vous souhaitez acquérir un bien dans le cadre d'une vente judiciaire, le Cabinet B2R & Associés vous fournit les renseignements utiles pour la préparation de votre projet et vous indique les pièces nécessaires à la constitution de votre dossier.
- Les ventes sur licitation : ventes d'un bien en indivision,
- Les ventes sur saisie immobilière : ventes sur poursuites d'un créancier à l'encontre d'un débiteur défaillant,
- Les ventes sur liquidation judiciaire : ventes sur poursuites d'un mandataire judiciaire. Elles sont autorisées et réalisées sous le contrôle du tribunal.
Tribunal Judiciaire de Lyon
Palais de Justice de Lyon
67 rue Servient - 69003 Lyon
Tous les jeudis à 13h30 en audience publique.
Se renseigner sur le bien
Préalablement à la date d'adjudication, vous devez prendre connaissance du cahier des conditions de vente qui peut être consulté en ligne, au greffe du juge de l'exécution chargé des saisies immobilières du tribunal judiciaire devant lequel la vente est requise ou directement auprès du cabinet de l'avocat poursuivant la vente.
Les visites des biens proposés aux enchères sont généralement fixées la semaine qui précède la date de l'audience d'adjudication et sont effectuées sous le contrôle d'un commissaire de justice. Les dates fixées pour ces visites figurent dans les annonces que vous consultez.
En matière de ventes aux enchères, il n'existe pas de garantie des vices cachés, nous vous conseillons donc vivement d'assister aux visites.
Si, à l'issue de la visite, vous désirez vous porter acquéreur du bien, vous devrez nécessairement avoir recours à un avocat à qui vous donnerez mandat écrit de porter les enchères en votre nom, pour le montant principal maximum que vous aurez fixé.
Cet avocat devra être inscrit au barreau du tribunal dans le ressort duquel est situé l'immeuble souhaité.
- Mandater un avocat
Pour enchérir, il est obligatoire de recourir à un avocat du Barreau de Lyon qui est seul autorisé à porter les enchères. Il ne peut avoir qu’un seul client.
Si vous souhaitez acquérir un bien dans le cadre d’une vente judiciaire, le Cabinet B2R & Associés vous fournit les renseignements utiles pour la préparation de votre projet et vous indique les pièces nécessaires à la constitution de votre dossier (pièces d’identité, Kbis, statuts, pouvoir pour enchérir, chèque de banque...).
- Remettre à son avocat deux chèques, une attestation de provenance des fonds et une attestation sur l'honneur de non-condamnation
Le premier chèque est obligatoirement un chèque de banque, établi à l’ordre de la CARPA, d’un montant correspondant à 10% de la mise à prix, et d’un minimum de 3 000 euros.
Le second chèque est libellé à l’ordre de la CARPA et d’un montant correspondant aux frais de la vente, comprenant ainsi : les frais préalables à demander à l’avocat poursuivant ; le droit d’enregistrement ; l’émolument de vente calculé par tranches sur le prix d’adjudication ; et les frais de publication du titre de vente aux hypothèques.
Le prix d’adjudication (d’achat) comprend le montant de l’adjudication et les charges de la vente à savoir :
- les frais préalables à la vente taxés par le juge (frais de procédure, de publicité, diagnostics…)
- les émoluments (tarif selon barème fixé par décret),
- les honoraires de l’avocat (fixés librement par l’avocat et convenus préalablement avec le client)
- les frais postérieurs (droits fiscaux d’enregistrement, frais de publicité foncière, frais de signification de jugement…).
Le Cabinet B2R & Associés évalue pour vous le montant des frais et des droits afin de préciser votre budget global d’acquisition.
Le cahier des conditions de vente contient toutes les conditions de la vente.
Il est consultable au greffe du Juge de l’exécution chargé des saisies immobilières et chez l’avocat poursuivant la vente.
Le cahier contient le descriptif du bien, les diagnostics prévus par la loi, les pièces de procédures, les renseignements relatifs aux éventuels baux, occupation et tous éléments pouvant guider les potentiels acquéreurs dans leur choix.
Il précise notamment les délais de paiement du prix d’adjudication et les sanctions en cas de non paiement dans les délais.
Le prix doit être payé au plus tard à l'expiration du délai de deux mois à compter de la vente définitive. L'acquéreur sera tenu impérativement et à peine de réitération des enchères de verser le prix en principal entre les mains du séquestre désigné, qui en délivrera reçu.
Passé ce délai de deux mois, le solde du prix restant dû sera augmenté de plein droit des intérêts calculés au taux légal à compter du prononcé du jugement d'adjudication.
Le taux d’intérêt légal sera majoré de cinq points à l’expiration du délai de quatre mois à compter du prononcé du jugement d’adjudication, conformément à l’article L. 313-3 du code monétaire et financier.
Si l’acquéreur ne règle pas le prix dans le délai, le bien est remis en vente aux enchères dans le cadre d’une nouvelle audience d’adjudication, dans un délai allant de deux à quatre mois suivant la résolution de la vente et il perd l’intégralité des sommes qu’il a déjà versées.
Dans cette hypothèse l’acquéreur est également tenu du paiement des frais taxés, des intérêts au taux légal du montant de son enchère jusqu’à la nouvelle vente, et il s’expose au paiement de la différence entre le prix de son enchère et le prix de la nouvelle vente si celui-ci est inférieur.
En ce qui concerne les frais l’acquéreur paiera entre les mains de l’avocat poursuivant, en sus du prix et dès la vente définitive, la somme à laquelle auront été taxés les frais de poursuites et le montant des émoluments fixés selon le tarif en vigueur, majorés de la TVA applicable.
Après l’audience de vente, toute personne peut surenchérir (prix d’adjudication majoré de 10% au moins) pendant un délai de 10 jours et ce par l’intermédiaire d’un avocat du Barreau de Lyon.
En cas de surenchère, le bien est remis en vente et une autre audience de vente est organisée.
À défaut de surenchère, une vente judiciaire est définitive à l’expiration du délai de 10 jours. S’il y a surenchère, la vente judiciaire est définitive le jour de la vente sur surenchère.
Le jugement d’adjudication, complété du cahier des conditions de vente, vaut titre de propriété. Il est délivré par le greffier à l’avocat qui se charge de sa publication à la conservation des hypothèques.
Il n’y a pas d’intervention de Notaire.
Sur le principe, oui, il est possible d’acheter un bien aux enchères en le finançant avec un crédit bancaire.
Ceci étant, attention : gardez bien à l’esprit que le prix doit être payé dans un délai de deux mois après la vente. Donc vérifiez que vous ayez bien l’accord de votre banque au préalable car si le prêt n’est pas accordé, il n’y a pas, comme en vente amiable, de possibilité de renoncer à l’acquisition, l’accord de prêt n’étant pas une condition suspensive de la vente judiciaire.
Il peut arriver que l’immeuble, faisant l'objet de la vente, soit toujours habité par l’ancien propriétaire faisant l’objet de la saisie immobilière, par un locataire ou encore un occupant sans droit ni titre. Dans l’hypothèse où l’immeuble en cause est occupé par un occupant sans droit ni titre, l’adjudicataire pourra réclamer en justice son expulsion.
Dans le cas où l’ancien propriétaire habite toujours l’immeuble, il faut savoir que le jugement d’adjudication vaut titre d’expulsion. Ceci implique que l’ancien propriétaire devra quitter les lieux à compter de la date de ce jugement, à défaut de quoi il pourra être expulsé avec l'intervention du commissaire de justice.
Enfin, si le bien est occupé par un locataire et que ce dernier dispose d’un bail opposable à l’adjudicataire, le départ de ce locataire ne pourra pas être provoqué avant la fin du bail.